Nội dung chính
Hộ dân muốn chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư tại Bình Dương (cũ) sẽ chịu áp lực tài chính cao nhất khi bảng giá đất mới của TP HCM có hiệu lực từ 2026, trong khi doanh nghiệp bất động sản ít bị ảnh hưởng.
1. Bảng giá đất mới: mục tiêu và phạm vi áp dụng
Sở Nông nghiệp và Môi trường TP HCM đang thu thập ý kiến công chúng về dự thảo bảng giá đất dự kiến sẽ được triển khai vào đầu năm 2026. Theo dự thảo, hệ số giá đất tại trung tâm TP HCM (trước sáp nhập) có thể tăng tới 1,56 lần, trong khi khu vực Bình Dương (cũ) có mức tăng tối đa lên đến 8 lần. Khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ) dự kiến tăng 3,78 lần.
2. Các nhóm chịu ảnh hưởng
Sở Nông nghiệp và Môi trường xác định 12 nhóm có thể bị ảnh hưởng. Trong số đó, hộ dân muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại Bình Dương (cũ) là nhóm chịu tác động mạnh nhất vì giá đất mới có thể gấp 8 lần so với hiện tại.
2.1. Hộ dân và các nhóm chuyển đổi đất
Ở các xã, phường của TP HCM cũ (Nhà Bè, Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh), bảng giá dự kiến không làm thay đổi đáng kể chi phí hành chính. Đất nông nghiệp sẽ được tăng 50‑70%, giúp người dân duy trì chi phí hợp lý. Tuy nhiên, tại Bình Dương (cũ), mức tăng 8 lần sẽ làm tăng thuế chuyển đổi đất lên gấp 12 lần so với trước đây. Ví dụ thực tế tại Cần Giờ: một lô đất 230 m² có thuế chuyển đổi 185 triệu đồng trước đây, sẽ lên tới 2,25 tỷ đồng theo dự thảo mới.
2.2. Doanh nghiệp bất động sản
Theo Sở, các doanh nghiệp bất động sản không chịu ảnh hưởng trực tiếp vì giá tính tiền sử dụng đất cho dự án thương mại vẫn dựa trên phương pháp thặng dư, độc lập với bảng giá. Các doanh nghiệp sản xuất, thương mại, dịch vụ cũng sẽ giữ ổn định mức thuế sử dụng đất cho tới cuối năm 2025, sau đó chỉ chịu tác động gián tiếp qua chi phí thuế và lệ phí.
3. Tác động đến thị trường bất động sản
Bảng giá đất mới sẽ là căn cứ tính tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển nhượng và lệ phí liên quan. Sở Tài nguyên và Môi trường khẳng định bảng giá mới “tiệm cận giá thị trường”, giúp giảm cơ chế “hai giá” và khuyến khích đầu tư vào khu công nghiệp Bình Dương (cũ) và du lịch Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ) với mức giá chỉ bằng 30‑70 % giá đất thương mại dịch vụ.
Tuy nhiên, các chuyên gia bất động sản cảnh báo rằng áp lực thuế cao có thể khiến nhiều hộ dân không thực hiện chuyển đổi hợp pháp, dẫn đến hiện tượng đất “nằm chết” hoặc xây dựng sai phép. Khi quỹ đất hợp pháp khan hiếm, giá nhà sẽ tăng cao, gây khó khăn cho người mua nhà thực dân.
Theo Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), bảng giá đất mới sẽ làm tăng chi phí giải phóng mặt bằng và tiền sử dụng đất, làm tăng phí phát triển dự án. Doanh nghiệp lớn có khả năng tài chính để thích nghi, nhưng các doanh nghiệp vừa và nhỏ có thể phải hoãn khởi công, làm giảm nguồn cung nhà ở trung cấp và giá nhà ở vừa túi tiền có xu hướng giảm.
4. Kết luận và góc nhìn chuyên môn
Nhìn chung, bảng giá đất mới sẽ tạo ra sự công bằng trong việc bù đắp và thu hồi đất, nhưng đồng thời đặt ra thách thức lớn cho các hộ dân muốn chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư, đặc biệt ở khu vực Bình Dương (cũ). Các nhà hoạch định chính sách cần cân nhắc các biện pháp giảm bớt gánh nặng thuế, như áp dụng mức giảm thuế tạm thời hoặc hỗ trợ tài chính cho các hộ nghèo, để tránh tình trạng đất “nằm chết” và bảo đảm nguồn cung nhà ở đa dạng.
Quý độc giả có ý kiến gì về dự thảo bảng giá đất mới? Hãy chia sẻ quan điểm của mình ở phần bình luận và theo dõi chúng tôi để cập nhật những thay đổi mới nhất.
