Nội dung chính
Chính sách giảm 70% phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư được xem là “phao cứu sinh” cho những hộ gia đình có nhu cầu tách thửa và xây nhà.
1. Tổng quan về quyết định mới
Nghị quyết mới của Quốc hội, được thông qua để tháo gỡ khó khăn trong việc thực hiện Luật Đất đai 2024, cho phép người dân chỉ phải nộp 30% phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp khi chuyển mục đích trong hạn mức quy định. Nếu vượt một lần hạn mức, mức nộp tăng lên 50%; vượt trên một lần hạn mức thì phải nộp toàn bộ chênh lệch.
2. Điều kiện áp dụng chi tiết
| Điều kiện | Chi tiết |
| Chủ thể | – Hộ gia đình, cá nhân (không áp dụng cho doanh nghiệp hoặc tổ chức kinh tế) |
| Loại đất | – Đất vườn, ao, nông nghiệp trong cùng thửa đã có đất ở khi cấp sổ – Đất vườn, ao gắn với đất ở đã được tách thửa hoặc đo vẽ thành thửa riêng trước 01/07/2014 |
| Thời điểm | – Áp dụng từ 01/01/2026 – Các trường hợp đã chuyển mục đích từ 01/08/2024 đến trước 01/01/2026 sẽ được tính lại phí sử dụng đất |
3. Quan điểm của các chuyên gia
Ông Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản, nhận xét rằng kể từ khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, chi phí chuyển đổi mục đích đã tăng mạnh ở nhiều địa phương do chênh lệch giá giữa đất nông nghiệp và đất ở ngày càng lớn. Quy định mới giảm đến 70% giúp giảm áp lực tài chính, đặc biệt cho các hộ muốn tách thửa để xây nhà mới.
Ông Lê Quốc Kiên đưa ra ví dụ thực tiễn: một hộ chuyển 100 m² đất vườn với chênh lệch 10 triệu đồng/m². Theo quy định cũ, họ phải trả 1 tỷ đồng. Với ưu đãi 70%, số tiền chỉ còn khoảng 300 triệu đồng – một khoản giảm đáng kể, tạo điều kiện cho việc hợp thức hoá quyền sử dụng đất.
3.1. Giới hạn của ưu đãi
Ưu đãi chỉ áp dụng một lần cho mỗi hộ gia đình, trên một thửa đất và phải gắn với hạn mức giao đất ở của địa phương. Các lần chuyển đổi sau đó sẽ phải nộp toàn bộ chênh lệch, làm giảm lợi ích cho các nhà đầu tư phân lô bán nền.
3.2. Rủi ro và khó khăn còn tồn tại
Do chỉ áp dụng cho một lần, các hộ có nhiều con, cần tách nhiều lần để ổn định chỗ ở lâu dài vẫn có thể gặp khó khăn tài chính. Hơn nữa, giá đất nông nghiệp ở mức thấp trong khi bảng giá đất mới của nhiều thành phố (Hà Nội, Đà Nẵng, TP HCM) tăng từ vài chục đến vài trăm phần trăm, khiến khoản phí dù đã giảm 70% vẫn còn cao.
4. Hướng dẫn thực tế cho người dân
- Kiểm tra hạn mức giao đất ở của địa phương trước khi quyết định chuyển mục đích.
- Nếu đã nộp phí trước ngày 01/08/2024, hãy liên hệ cơ quan thuế để yêu cầu rà soát, tính lại theo quy định mới.
- Đối với các trường hợp đã chuyển mục đích từ 01/08/2024 đến trước 01/01/2026, chuẩn bị hồ sơ để được áp dụng mức giảm 70%.
5. Kết luận
Giảm 70% phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư là bước đi quan trọng giúp giảm gánh nặng tài chính cho các hộ gia đình, đồng thời hạn chế việc lợi dụng chính sách để đầu cơ. Tuy nhiên, do phạm vi áp dụng hạn chế và mức phí vẫn còn cao trong bối cảnh giá đất tăng mạnh, người dân cần nắm rõ quy định, tính toán kỹ lưỡng và chủ động liên hệ cơ quan thuế để bảo vệ quyền lợi.
Bạn đã từng trải qua quá trình chuyển đổi mục đích đất? Hãy chia sẻ kinh nghiệm của mình trong phần bình luận và theo dõi chúng tôi để nhận thêm những cập nhật pháp lý quan trọng.
