Nội dung chính
Hai phương án đề xuất bởi Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang mở ra hướng đi mới cho việc định giá đất ở Việt Nam.
Bối cảnh pháp lý hiện hành
Đề xuất này nằm trong dự thảo nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Nghị quyết Quốc hội về cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn trong tổ chức thi hành Luật Đất đai. Hiện nay, bảng giá đất chỉ được áp dụng cho 11 trường hợp theo quy định.
Phương án 1: Áp dụng đồng thời bảng giá và hệ số K cho 14 trường hợp
Phương án này mở rộng phạm vi sử dụng bằng cách gắn kết bảng giá đất với hệ số điều chỉnh (hệ số K) trong 14 trường hợp, bao gồm:
- Nhà nước giao, cho thuê đất không qua đấu giá.
- Nhà nước cho thuê đất không qua đấu thầu cho nhà đầu tư thực hiện dự án.
- Giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước.
- … (các trường hợp còn lại được quy định chi tiết trong dự thảo).
Hệ số K là tỷ lệ tăng/giảm giá đất tùy theo khu vực, vị trí, do UBND cấp tỉnh quyết định, giúp phản ánh giá trị thực tế hơn.
Phương án 2: Tách riêng 9 trường hợp sử dụng bảng giá đất
Theo phương án này, bảng giá đất sẽ được áp dụng độc lập cho 9 trường hợp đặc thù, trong khi 8 trường hợp còn lại vẫn dùng đồng thời với hệ số K. Các trường hợp được liệt kê gồm:
- Tính tiền khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở và cho phép chuyển mục đích sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân.
- Tính các khoản thuế liên quan đến đất đai và thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất.
- Lệ phí quản lý, sử dụng đất và tiền xử phạt vi phạm hành chính.
- Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất.
- Tiền sử dụng, thuê đất khi công nhận quyền sử dụng theo hình thức giao đất có thu tiền hoặc cho thuê một lần.
- Giá khởi điểm đấu giá cho khu đất đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật.
- Tiền sử dụng đất khi bán nhà ở công cho người đang thuê.
- … (các trường hợp còn lại được quy định chi tiết).
8 trường hợp còn lại (ví dụ: giao, cho thuê đất không qua đấu giá; giao, cho thuê đất cho nhà đầu tư trúng thầu; công nhận quyền sử dụng, chuyển mục đích, gia hạn, điều chỉnh thời hạn, quy hoạch chi tiết, chuyển hình thức sử dụng…) sẽ tiếp tục áp dụng đồng thời bảng giá và hệ số K.
Những ảnh hưởng dự kiến và thời gian hiệu lực
Nếu dự thảo được Quốc hội thông qua, nghị định sẽ có hiệu lực từ ngày 1/1/2026. Các chuyên gia dự đoán:
- Giá đất sẽ phản ánh hơn thực tế khu vực, giảm thiểu chênh lệch giữa các tỉnh.
- Quy trình tính phí, thuế và bồi thường sẽ được chuẩn hoá, tạo thuận lợi cho nhà đầu tư và người dân.
- UBND cấp tỉnh sẽ cần xây dựng bảng giá và hệ số K phù hợp, đòi hỏi năng lực thống kê và giám sát chặt chẽ.
Đây là cơ hội để các doanh nghiệp, nhà đầu tư và các đơn vị quản lý đất đai chuẩn bị hệ thống phần mềm, dữ liệu và quy trình mới, tránh gặp khó khăn khi quy định mới có hiệu lực.
Quý độc giả có câu hỏi nào về cách tính giá đất theo hai phương án trên? Hãy để lại bình luận hoặc đăng ký nhận bản tin để cập nhật thông tin mới nhất.
