Trong giai đoạn 2026‑2028, Hà Nội sẽ chứng kiến thêm khoảng 279.000 m² văn phòng hạng A mới, tập trung chủ yếu tại Tây Hồ Tây. Dòng chảy mới này không chỉ làm tăng tổng nguồn cung, mà còn tạo ra những xu hướng đáng chú ý cho cả nhà đầu tư và người thuê.

Tổng quan nguồn cung văn phòng Hà Nội năm 2025

Năm 2025, thị trường văn phòng Hà Nội đã bổ sung ba dự án hạng B mới: ThaiSquare Caliria (khu vực Ba Đình‑Đống Đa), Pearl Tower và ROX Tower Goldmark City (khu vực phía Tây). Tổng diện tích của ba dự án này vượt 96.200 m², đưa tổng nguồn cung văn phòng cho thuê của thành phố lên mức 1,85 triệu m².

Dự án hạng B nổi bật

• ThaiSquare Caliria – vị trí trung tâm, hướng tới doanh nghiệp công nghệ.
• Pearl Tower – khu vực Tây Hồ Tây, thiết kế xanh và tích hợp không gian cộng đồng.
• ROX Tower Goldmark City – kết nối thuận tiện với tuyến Metro mới.

Hiệu suất hấp thụ và giá thuê

Năm 2025, diện tích hấp thụ văn phòng đạt hơn 78.000 m², tương đương mức năm 2024, cho thấy thị trường vẫn duy trì sự ổn định. Tuy nhiên, tâm lý thận trọng của doanh nghiệp vẫn còn do bối cảnh kinh tế toàn cầu đầy biến động.

Giá thuê hạng A

Giá thuê trung bình của các dự án hạng A duy trì ở mức 30,0 USD/m²/tháng, không thay đổi theo quý và tăng 2,3 % so với năm trước.

Giá thuê hạng B

Giá thuê hạng B trung bình là 14,8 USD/m²/tháng, giảm 1,8 % so với quý trước nhưng vẫn tăng 1,0 % so với cùng kỳ năm ngoái, nhờ sự gia nhập của các dự án mới ở khu phía Tây.

Tỷ lệ trống và xu hướng thị trường

Do không có nguồn cung hạng A mới trong quý IV/2025, tỷ lệ trống của phân khúc này giảm 0,5 điểm phần trăm theo quý và 6,3 điểm phần trăm theo năm, còn lại 18,1 %. Ngược lại, tỷ lệ trống hạng B tăng 2,5 điểm phần trăm theo quý và 3,5 điểm phần trăm theo năm, đạt 19,3 %.

Động lực giao dịch và ngành dẫn đầu

Giao dịch chuyển địa điểm sang tòa nhà chất lượng cao chiếm 58 % tổng diện tích giao dịch lớn tại Hà Nội năm 2025. Ngành Công nghệ thông tin và Tài chính/Ngân hàng/Bảo hiểm là hai lĩnh vực dẫn dắt, lần lượt chiếm 29 % và 28 % tổng diện tích giao dịch.

Dự báo 2026‑2028: 279.000 m² văn phòng hạng A mới

Trong ba năm tới, thị trường dự kiến đón nhận thêm khoảng 279.000 m² dự án hạng A, tập trung chủ yếu tại khu vực Tây Hồ Tây thuộc phía Tây. Sự bùng nổ nguồn cung này sẽ tạo áp lực lên tỷ lệ trống, buộc các chủ nhà phải điều chỉnh chiến lược giá thuê để duy trì sức hút.

Vị trí và hạ tầng hỗ trợ

Đặc điểm nổi bật là mạng lưới Metro mới sẽ đi qua các dự án trọng điểm, cải thiện khả năng kết nối và tăng giá trị bất động sản. Các dự án còn được hưởng lợi từ hạ tầng giao thông đang được nâng cấp, như các tuyến đường cao tốc và cầu vượt.

Nhu cầu khách thuê và tiện ích

Dù ngân sách vẫn là yếu tố quyết định, các doanh nghiệp ngày càng chú trọng trải nghiệm nhân viên: không gian làm việc linh hoạt, dịch vụ ẩm thực, khu vực chăm sóc sức khỏe và các tiện ích cộng đồng. Để đáp ứng, chủ nhà cần tích hợp các dịch vụ này vào không gian chung, đồng thời nâng cấp các tòa nhà cũ thành các tòa nhà thông minh, bền vững, đáp ứng tiêu chuẩn vận hành trong tương lai.

Nhìn chung, giai đoạn 2026‑2028 sẽ là thời điểm quyết định cho nhà đầu tư bất động sản văn phòng tại Hà Nội: cơ hội mở rộng danh mục, nhưng cũng đòi hỏi chiến lược giá và nâng cấp chất lượng để giữ vị thế cạnh tranh.