Hà Nội sẽ áp dụng bảng giá đất mới từ ngày 1/1/2026, với mức giá đất ở khu trung tâm lên tới hơn 700 triệu đồng mỗi mét vuông.

Bảng giá đất mới 2026: Cấu trúc và phân vùng

Theo nghị quyết của Hội đồng Nhân dân thành phố Hà Nội được thông qua vào ngày 26/11, giá đất sẽ được chia thành 17 khu vực dựa trên ranh giới hành chính, thay vì chia theo quận, huyện như trước đây. Điều này giúp phản ánh chính xác hơn giá trị đất tại từng khu vực.

Giá đất ở khu trung tâm: Đỉnh cao hơn 702 triệu đồng/m²

Khu vực 1 – bao gồm các phường trong vành đai 1 (Tây Hồ, Ngọc Hà, Ba Đình, Giảng Võ, Ô Chợ Dừa, Hoàn Kiếm, Văn Miếu – Quốc Tử Giám, Cửa Nam, Hai Bà Trưng) – được xác định là mức cao nhất. Giá đất ở các thửa giáp mặt đường (vị trí 1) trên các tuyến như Bà Triệu (từ Hàng Khay đến Trần Hưng Đạo), Đinh Tiên Hoàng, Hai Bà Trưng (từ Lê Thánh Tông đến Quán Sứ) đạt hơn 702 triệu đồng/m², tăng 2% so với bảng giá hiện hành.

Những tuyến đường quan trọng khác như Hàng Đào, Hàng Khay, Hàng Ngang, Lê Thái Tổ, Lý Thường Kiệt, Nhà Thờ và Trần Hưng Đạo (đoạn Trần Thánh Tông – Lê Duẩn) cũng áp dụng mức giá tương tự.

Hệ số điều chỉnh K cho các thửa đất đặc biệt

Trong trường hợp thửa đất có ít nhất 4 mặt tiếp giáp với các đường được liệt kê trong bảng giá, hệ số K sẽ được nhân lên 1,3 tại khu vực có giá cao nhất. Các thửa có 1‑3 mặt tiếp giáp sẽ áp dụng hệ số K từ 1,1 đến 1,25.

Biến động giá đất nông nghiệp và ngoại thành

Giá đất nông nghiệp tại khu vực 1‑6 (trong vành đai 3) giữ nguyên mức cao nhất là 290.000 đồng/m², giống như bảng giá cũ.

Ở các khu vực ngoại thành, mức tăng đáng chú ý:

• Khu vực 9 (7 xã: Liên Minh, Ô Diên, Đan Phượng, Hoài Đức, Dương Hòa, Đông Sơn, An Khánh) tăng 26%, trung bình 30,4 triệu đồng/m², cao nhất 64,7 triệu đồng/m² trên Quốc lộ 32 (đoạn từ phường Xuân Phương tới ngã ba vào khu đô thị Kim Chung Đình Trạch).
• Khu vực 7 (9 xã: Tiến Thắng, Yên Lãng, Quang Minh, Mê Linh, Phúc Thịnh, Thư Lâm, Đông Anh, Vĩnh Thanh, Thiên Lộc) và Khu vực 10 (12 xã: Đại Thanh, Thanh Trì, Ngọc Hồi, Nam Phù, Bình Minh, Tam Hưng, Thường Tín, Hồng Vân, Thanh Oai, Dân Hòa, Thượng Phúc, Chương Dương) đều tăng 25%.

  Ở một số xã phía bắc và tây nam (Tiến Thắng, Yên Lãng, Quang Minh, Mê Linh, Thường Tín, Hồng Vân, Thanh Oai, Dân Hòa, Thượng Phúc…), giá đất trồng lúa, cây hàng năm và nuôi thủy sản tăng 24% lên khoảng 192.000 đồng/m², trong khi đất trồng cây lâu năm đạt 262.000 đồng/m².

  Ảnh hưởng của bảng giá mới đến người dân và doanh nghiệp

  Bảng giá đất mới sẽ là cơ sở tính toán bồi thường, xác định giá đất cho người tái định cư, thuế sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cũng như các khoản phí, lệ phí liên quan đến giao dịch đất đai.

  Trong các giao dịch nếu giá thỏa thuận thấp hơn mức tối thiểu của bảng giá, cơ quan quản lý đất đai có quyền yêu cầu xem xét lại tính hợp pháp. Dù giao dịch được chấp nhận, người mua vẫn phải nộp thuế và phí dựa trên mức giá tối thiểu của bảng giá.

  Kết luận: Những lưu ý quan trọng khi đối mặt với bảng giá đất 2026

  • Giá đất ở khu trung tâm đã vượt 700 triệu đồng/m² – một mức tăng dù khiêm tốn (2%) nhưng có ý nghĩa lớn đối với các dự án bất động sản cao cấp.

  • Các khu vực ngoại thành, đặc biệt là khu 9, 7 và 10, sẽ chứng kiến mức tăng từ 25% đến 26%, tạo cơ hội và thách thức cho nhà đầu tư nông nghiệp.

  • Hệ số K lên tới 1,3 cho các thửa đất có 4 mặt tiếp giáp sẽ làm tăng giá trị bồi thường và thuế đáng kể.

  Để tránh rủi ro, người dân và doanh nghiệp nên tham khảo chi tiết bảng giá đất mới và cân nhắc các yếu tố điều chỉnh trước khi ký kết giao dịch.

  Anh Tú – Võ Hải