Nội dung chính
Các doanh nghiệp bất động sản đang chuyển dịch mạnh mẽ từ tư duy tăng trưởng nóng sang chiến lược củng cố nền tảng tài chính, quản trị minh bạch và tối ưu hóa dòng tiền để thích ứng với chu kỳ thị trường mới.
Thay vì chạy đua theo quy mô hay đòn bẩy tài chính như giai đoạn trước, bức tranh kinh doanh của các “ông lớn” địa ốc đang cho thấy một sự thay đổi về chất. Việc tái cấu trúc danh mục đầu tư và thắt chặt kỷ luật tài chính không còn là lựa chọn, mà đã trở thành điều kiện tiên quyết để tồn tại trong giai đoạn sàng lọc khắc nghiệt của thị trường.
Sự chuyển dịch từ phục hồi sang mở khóa tăng trưởng
Mỗi doanh nghiệp đang chọn cho mình một lộ trình riêng biệt nhưng đều hướng tới sự ổn định bền vững. Có thể chia làm ba nhóm chiến lược chính:
1. Nhóm phục hồi và tái thiết năng lực (Case study: Novaland)
Sau những biến động lịch sử, Novaland đang bước vào chu kỳ phát triển thận trọng hơn. Theo báo cáo thường niên 2025, doanh nghiệp đặt mục tiêu doanh thu 22.715 tỷ đồng nhưng lợi nhuận sau thuế chỉ duy trì ở mức 1.852 tỷ đồng. Điều này phản ánh rõ nét tư duy: ưu tiên sự ổn định thay vì tăng trưởng nóng. Mục tiêu cốt lõi của họ là ba trụ cột: ổn định dòng tiền qua bàn giao dự án, đa dạng hóa nguồn vốn và nâng cấp hệ thống quản trị rủi ro.
2. Nhóm chủ động mở khóa chu kỳ mới (Case study: Phát Đạt)
Trái ngược với sự thận trọng, Phát Đạt thể hiện tinh thần quyết liệt hơn với mục tiêu lợi nhuận sau thuế tăng 69% so với năm trước. Chiến lược của họ là “tối ưu hóa dòng tiền thông qua chuyển nhượng”. Thay vì tập trung bán lẻ sản phẩm để thu tiền ngay, Phát Đạt ưu tiên chuyển nhượng dự án để lấy nguồn vốn sạch, tập trung đầu tư vào các dự án có pháp lý hoàn chỉnh hoặc các dự án đấu giá tại Đồng Nai và TP.HCM. Đây là cách tiếp cận thông minh để giảm áp lực nợ vay và nâng cao chất lượng quỹ đất.
3. Nhóm củng cố nền tảng và hợp tác quốc tế (Case study: Nam Long)
Nam Long tiếp tục đi theo hướng phát triển các khu đô thị chất lượng cao. Chiến lược của họ tập trung vào việc đẩy nhanh tiến độ dự án để khơi thông nguồn cung, đồng thời mở rộng quỹ đất một cách có chọn lọc. Đặc biệt, việc tăng cường hợp tác với các đối tác ngoại giúp Nam Long không chỉ đa dạng hóa nguồn vốn mà còn tiếp nhận các chuẩn mực quản trị quốc tế.
Thị trường bước vào giai đoạn “thanh lọc sâu”
Các chuyên gia từ CBRE và VARS IRE đều nhận định rằng thị trường bất động sản đang trải qua một quá trình sàng lọc tự nhiên đầy khốc liệt. Sự xuất hiện của các sắc luật và nghị định mới sẽ bóc tách những giá trị ảo, nhường chỗ cho các tài sản có tính thực chất và bền vững.
- Áp lực chi phí: Giá vật liệu xây dựng, chi phí giải phóng mặt bằng và tiền sử dụng đất đang tăng cao, trực tiếp bào mòn biên lợi nhuận của doanh nghiệp.
- Sự phân hóa dòng vốn: Theo ACBS, dòng tiền sẽ có xu hướng chảy mạnh vào các doanh nghiệp đầu ngành có pháp lý minh bạch, trong khi các doanh nghiệp nhỏ sẽ gặp khó khăn lớn trong việc tiếp cận tín dụng.
- Xu hướng nguồn vốn xanh: Các chủ đầu tư buộc phải thích ứng với tiêu chuẩn mới, chú trọng vào các dự án xanh và bền vững để thu hút nguồn vốn quốc tế.
Dự báo trong năm 2026, kết quả kinh doanh của toàn ngành có thể đi ngang. Doanh thu chủ yếu đến từ việc bàn giao các dự án đã hoàn thiện từ trước, trong khi lợi nhuận sẽ phụ thuộc nhiều vào các thương vụ chuyển nhượng vốn chiến lược. Sự phân hóa sẽ diễn ra sâu sắc: những doanh nghiệp có năng lực quản trị tốt và cấu trúc tài chính an toàn sẽ nắm bắt cơ hội, trong khi những đơn vị yếu kém sẽ bị đào thải.
Góc nhìn chuyên gia: Bài học cho nhà đầu tư
Quá trình thanh lọc này dù tạo ra áp lực ngắn hạn nhưng lại là “liều thuốc đắng” cần thiết để thị trường vận hành minh bạch và chuyên nghiệp hơn. Đối với các nhà đầu tư, đây là thời điểm cần quan sát kỹ năng quản trị dòng tiền và tính minh bạch pháp lý của doanh nghiệp thay vì chỉ nhìn vào quy mô quỹ đất.
Theo bạn, liệu việc ưu tiên chuyển nhượng dự án để lấy dòng tiền như Phát Đạt có phải là chiến lược tối ưu trong bối cảnh lãi suất biến động hiện nay? Hãy để lại ý kiến của bạn bên dưới!
