Nội dung chính
Kết quả kinh doanh Đất Xanh quý 1/2026 ghi nhận sự bứt phá mạnh mẽ về lợi nhuận, hoàn thành tới 80% kế hoạch năm nhờ sự phục hồi của mảng môi giới bất động sản.
Việc đạt được con số lợi nhuận ấn tượng ngay trong quý đầu tiên cho thấy chiến lược thích ứng nhanh của DXG trước những biến động của thị trường. Tuy nhiên, khi đi sâu vào phân tích bảng cân đối kế toán, các nhà đầu tư không khỏi băn khoăn trước những khoản mục tài chính thiếu minh bạch.
Hiệu quả kinh doanh: “Về đích sớm” nhờ mảng môi giới
Trong quý 1/2026, CTCP Tập đoàn Đất Xanh (HOSE: DXG) ghi nhận doanh thu hợp nhất đạt hơn 1.467 tỷ đồng, tăng trưởng 59% so với cùng kỳ năm trước. Động lực tăng trưởng chính đến từ hai trụ cột: nguồn thu bán căn hộ, đất nền (860 tỷ đồng, tăng 29%) và đặc biệt là dịch vụ môi giới bất động sản với gần 604 tỷ đồng, tăng gấp 3 lần cùng kỳ.
Mặc dù ghi nhận khoản hàng bán bị trả lại gần 115 tỷ đồng khiến doanh thu thuần giảm xuống còn 1.353 tỷ đồng, nhưng con số này vẫn tăng 46%. Lợi nhuận gộp đạt hơn 634 tỷ đồng (tăng 24%). Đáng chú ý, hoạt động tài chính đóng góp tích cực với doanh thu 46 tỷ đồng, gấp 4 lần cùng kỳ, chủ yếu nhờ thu nhập từ lãi vay.
Kết thúc quý 1, Đất Xanh báo lãi sau thuế hơn 214 tỷ đồng, tăng trưởng đột phá 173%. Với mục tiêu lợi nhuận cả năm 2026 là 268 tỷ đồng, doanh nghiệp đã thực hiện được 80% kế hoạch chỉ sau 3 tháng, dù doanh thu mới chỉ đạt khoảng 1/4 chỉ tiêu (5.000 tỷ đồng).
Động lực tăng trưởng từ hạ tầng và các dự án trọng điểm
Năm 2026 được xem là giai đoạn “tăng tốc” của Đất Xanh với những dự án chiến lược. Cụ thể, dự án The Privé đang triển khai bán giai đoạn 2 và chuẩn bị mở bán giai đoạn 3 vào quý 2/2026. Về tiến độ xây dựng, giai đoạn 1 đã hoàn thành 50% phần thô, dự kiến bàn giao vào quý 2/2027, hứa hẹn mang lại dòng tiền lớn từ năm 2027.
Một biến số quan trọng khác là Sân bay Quốc tế Long Thành dự kiến vận hành từ 2026. Đây được coi là “cú hích” hạ tầng cực lớn, thúc đẩy nhu cầu nhà ở tại khu vực lân cận. Dự án Gem Sky World tại Long Thành hiện đã hoàn tất hạ tầng với hơn 4.000 lô đất có sổ, DXG dự kiến sẽ tung toàn bộ sản phẩm còn lại ra thị trường từ nay đến cuối năm.
Những “điểm mờ” trong bảng cân đối kế toán
Trái ngược với bức tranh lợi nhuận tươi sáng, cấu trúc tài sản của DXG xuất hiện những dấu hiệu cần lưu tâm. Tổng tài sản cuối tháng 3 đạt gần 38.5 ngàn tỷ đồng, nhưng lượng tiền gửi ngân hàng giảm mạnh 40%, chỉ còn 2.3 ngàn tỷ đồng.
Điểm gây tranh cãi nhất chính là khoản cho vay bên khác tăng vọt lên hơn 3.3 ngàn tỷ đồng, gấp 2.9 lần so với đầu năm. Đáng nói, doanh nghiệp không cung cấp thuyết minh chi tiết về đối tượng và mục đích của khoản cho vay này, tạo ra một khoảng trống thông tin đối với cổ đông.
Bên cạnh đó, DXG đang trích lập dự phòng phải thu ngắn hạn khó đòi gần 573 tỷ đồng, trong đó các khoản đặt cọc, ký quỹ chiếm 339 tỷ đồng. Hàng tồn kho vẫn là gánh nặng lớn nhất với giá trị hơn 15.8 ngàn tỷ đồng.
Sức khỏe tài chính và quản trị vận hành
Về nghĩa vụ nợ, tổng nợ phải trả đạt gần 17.4 ngàn tỷ đồng. Trong đó, áp lực lớn nhất đến từ khoản tiền khách hàng trả trước mua căn hộ (hơn 6.9 ngàn tỷ đồng, tăng 12%). Dư nợ vay duy trì ổn định ở mức 4.8 ngàn tỷ đồng.
Về mặt nhân sự, quy mô đội ngũ của DXG có xu hướng tinh gọn khi giảm 153 người, còn 4.007 nhân viên. Về chi phí quản lý, mức lương chi trả cho Tổng Giám đốc trong quý 1 là 1.55 tỷ đồng, tương đương khoảng 515 triệu đồng/tháng.
Nhận định chuyên gia: Việc DXG đạt 80% lợi nhuận năm chỉ sau một quý là tín hiệu tích cực về khả năng xoay trục kinh doanh. Tuy nhiên, rủi ro tiềm ẩn nằm ở khoản cho vay 3.300 tỷ đồng không rõ danh tính. Trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn còn nhiều rủi ro pháp lý, việc thiếu minh bạch trong các khoản cho vay lớn có thể trở thành “gót chân Achilles” nếu đối tác không có khả năng hoàn trả. Nhà đầu tư cần theo dõi sát sao các báo cáo tài chính quý tiếp theo để làm rõ khoản mục này.
Bạn đánh giá thế nào về sự đánh đổi giữa tăng trưởng lợi nhuận và rủi ro tài chính của Đất Xanh hiện nay? Hãy chia sẻ ý kiến của bạn ở phần bình luận hoặc theo dõi thêm các phân tích doanh nghiệp tại chuyên mục Kinh tế của chúng tôi.
Câu hỏi thường gặp (FAQ)
Tại sao Đất Xanh lại đạt được 80% kế hoạch lợi nhuận năm chỉ sau quý 1/2026?
Nhờ sự phục hồi mạnh mẽ của mảng môi giới bất động sản (tăng gấp 3 lần cùng kỳ) và nguồn thu từ bán căn hộ, đất nền tăng trưởng tốt.
Điểm rủi ro lớn nhất trong báo cáo tài chính quý 1 của DXG là gì?
Đó là khoản cho vay bên khác tăng vọt lên hơn 3.3 ngàn tỷ đồng (gấp 2.9 lần đầu năm) nhưng không được doanh nghiệp thuyết minh chi tiết.
Những dự án nào sẽ là động lực tăng trưởng của Đất Xanh trong thời gian tới?
Hai dự án trọng điểm là The Privé (mở bán giai đoạn 3 quý 2/2026) và Gem Sky World (hưởng lợi từ Sân bay Long Thành vận hành năm 2026).
